Описание услуги
Разработка проекта капремонта — это подготовка ПСД для восстановления несущей способности, инженерных систем и отделки на коммерческих, административных и промышленных объектах. Цель — определить объём работ, зафиксировать состав разделов по ПП №87 и подготовить комплект к передаче подрядчику и в экспертизу.
Услуга релевантна девелоперам, собственникам бизнес‑центров, торговых объектов и складов, управляющим организациям. Результатом становится архитектурно‑строительная часть, дефектная ведомость, ВОР, сметы, инженерные разделы (ОВ, ВК, ЭО, СС при необходимости), раздел по сохранности для ОКН, спецификации и пояснительная записка.
Сроки: обследование — 10–20 рабочих дней в зависимости от площади и необходимости вскрытий, проектирование ПСД — 20–45 рабочих дней по итогам анализа ТЗ и исходных данных (БТИ, ТУ, геоподоснова, архивные чертежи). Работа ведётся по плану‑графику с контрольными точками и поэтапной передачей разделов.
Для действующих объектов предусматриваются ночные или выходные окна доступа, чтобы не останавливать производство и торговлю. Обследование выполняется по СП 13‑102‑2003 и СП 255.1325800 с актами вскрытий, фотофиксацией и замерами, итоговый отчёт становится основой для дефектной ведомости, ВОР и локальных смет.
Гарантия соответствия
Проектная документация капремонта формируется по Градостроительному кодексу РФ, Постановлению Правительства №87 и Федеральному закону №384‑ФЗ с применением актуальных СП и ГОСТ: СП 20.13330, СП 63.13330, СП 16.13330/СП 53.13330/СП 52.13330, СП 60.13330, СП 30.13330 и СП 31.13330.
Перед выпуском комплект проходит трёхступенчатую проверку: разработчик, профильный главный специалист и ГИП, чек‑листы контроля включают расчёты, узлы, спецификации и увязки инженерии с конструктивом. Работы выполняются при наличии допуска СРО на проектирование, сведения о допуске и полисе ответственности указываются в документации, перечень применённых норм с датами редакций фиксируется в пояснительной записке.
Замечания ГАСН и экспертизы минимизируются за счёт предварительной проработки узлов и расчётов, при поступлении замечаний действует SLA: ответ — один рабочий день, внесение корректировок — 2–5 рабочих дней по разделам, единая точка ответственности закреплена за ГИПом.
Сроки и прозрачность
Процесс организован по плану‑графику с контрольными точками: согласование ТЗ, обследование, выпуск архитектурно‑строительной части, инженерные разделы, сметы и ВОР, финальная сверка и передача комплекта, при необходимости подключается авторский надзор.
- Документирование этапов. Каждый шаг подтверждается протоколом исходных данных, актом обследования с фотофиксацией, промежуточной защитой АС и финальной сверкой инженерии и смет, документы подписываются сторонами и фиксируют статус проекта.
- Этапная оплата. Стартовая оплата — после утверждения ТЗ, далее расчёты привязываются к сдаче ПСД и передаче смет с реестром, что снижает риски и закрепляет ответственность на каждом шаге.
- Типовые сроки. Обследование до 5 000 м² — 10–15 рабочих дней, АС‑часть — 15–25, инженерные разделы — 10–20, сметы и ВОР — 5–10, полный цикл для объектов средней сложности — 6–10 недель, для крупных и ОКН сроки уточняются индивидуально.
На действующих объектах график привязывается к режиму доступа (ночные смены, выходные), возможен поэтапный формат: пример — ТЦ 8 500 м² с обследованием по зонам за три недели без остановки торговли и передачей комплекта через семь недель.
Стоимость и сроки
Цена проекта капремонта зависит от площади, состава систем, объёма обследований и полноты исходных данных, при этом используются понятные ориентиры по типам объектов и факторам удорожания.
- Офисные и торговые пространства до 1 000 м² — от 90 000 ₽.
- Объекты площадью 3 000–10 000 м² — от 250 000 ₽.
- Крупные, промышленные здания и ОКН — расчёт индивидуален.
- Инженерные разделы (ОВ, ВК, ЭО, СС) добавляют порядка 15–30% к базовой цене за каждый раздел.
- Инструментальное обследование с вскрытиями, измерением прочности и дефектоскопией — от 40 000 ₽.
- Режим действующего объекта с ночными и выходными окнами — плюс 10–20%, срочность с параллельными потоками и расширением команды — до 25%.
- Для ОКН учитывается стоимость раздела о сохранности ОКН и колористического решения фасада от 120 000 ₽.
Для расчёта требуется ТЗ с указанием типа и площади здания, адреса, наличия БТИ и архивной исполнительной документации, перечня систем, режима работы объекта, желаемых сроков, фото и поэтажных планов. По итогам анализа ТЗ КП готовится за 1–2 рабочих дня с этапами, ценой, сроком, составом ПСД и условиями оплаты.
Итог расчёта
После получения технического задания выдаётся коммерческое предложение с детализацией стоимости в виде диапазона или фиксированной суммы при полных исходных данных, сроков по этапам (обследование, проектирование, сметы, передача) и состава документации, включая АС, дефектную ведомость, ВОР, инженерные разделы и при необходимости организационные разделы.
Отдельно фиксируются границы включения: базовый пакет охватывает обследование, ПСД по ПП №87, локальные сметы, пояснительную записку и реестр чертежей, опционально могут добавляться разработка ПСД для смежных задач, согласования с надзорными органами и дополнительные расчёты, сбор документов в БТИ, получение ТУ и оплата экспертизы не входят в стандартный пакет.
Условия работы предусматривают SLA ответа на замечания один рабочий день и корректировок 2–5 рабочих дней по разделам с до трёх итераций правок в рамках согласованного ТЗ. При недостатке исходных данных возможна предварительная оценка с допуском около 20% и уточнение после их получения, состав разделов фиксируется листом согласования версий и дат.
Этапы выполнения
- 1. Согласование ТЗ и сбор исходных данных. Формализуются цели капремонта, ограничения по срокам и режим работы, запрашиваются ЕГРН, БТИ, поэтажные планы, архивная исполнительная документация, ТУ на сети, данные о материалах и нагрузках, фиксируется состав систем, протокол ТЗ служит основой для объёмов и цены.
- 2. Обследование и дефектная ведомость. Проводится визуальное и инструментальное обследование по СП 13‑102‑2003 и СП 255.1325800, выполняются вскрытия и замеры прочности при необходимости, итоговый отчёт содержит методику, акты вскрытий, фотофиксацию, перечень повреждений и дефектную ведомость с привязкой объёмов.
- 3. Проектирование ПСД и сметы. Выпускается АС‑часть с пояснительной запиской, планами, разрезами, фасадами и узлами усиления и восстановления, при необходимости разрабатываются инженерные разделы, формируется ВОР и готовятся локальные сметы по ГЭСН/ФЕР/ТЕР, каждый выпуск проходит проверку ГИПом.
- 4. Междисциплинарная сверка. АС, конструктив и инженерия увязываются по листу согласований с фиксацией коллизий и решений, профильные главные специалисты подтверждают готовность разделов и снижают риск ошибок на экспертизе.
- 5. Передача комплекта. Формируется реестр пояснительной записки, чертежей, дефектной ведомости, ВОР, локальных смет, ведомостей отделки и электронного архива, подписывается акт, при необходимости подключается авторский надзор для контроля реализации на площадке.
Контроль качества
Контроль качества трёхуровневый: разработчик раздела выполняет самоконтроль по чек‑листу с проверкой расчётов, узлов, спецификаций и ведомостей, затем профильный главный специалист сверяет раздел с ТЗ и междисциплинарными увязками, после чего ГИП проводит финальную экспертизу комплекта на соответствие ПП №87 и готовность к передаче.
Междисциплинарная сверка обязательна: архитектурно‑строительные решения согласуются с конструктивом и инженерными системами, пересечения фиксируются в листе увязок с нумерацией и способами устранения, корректировки выполняются до выпуска финальной версии.
Проектирование ведётся в профессиональном ПО: AutoCAD и Revit для чертежей и BIM, ЛИРА‑САПР и SCAD для расчётов несущих конструкций, обследования выполняются поверенным оборудованием с оформлением протоколов по действующим СП, отчёт об обследовании служит доказательной базой для принимаемых проектных решений и смет.
FAQ
- Какие исходные данные нужны для старта? Требуются выписка ЕГРН, техпаспорт БТИ, поэтажные планы, архивная исполнительная документация, ТУ на сети и данные о материалах и нагрузках, при отсутствии части документов организуется запрос в БТИ и ресурсоснабжающие организации с дополнительным обследованием.
- Нужна ли государственная экспертиза ПСД на капитальный ремонт? Обязанность определяется статьёй 49 ГрК РФ, для объектов с бюджетным финансированием и определённых категорий обязательна, для коммерческих зданий КС‑2 обычно не требуется, решение даётся после анализа параметров объекта и источника финансирования.
- Сколько длится разработка проекта? Типовые сроки: обследование до 5 000 м² — 10–15 рабочих дней, АС‑часть — 15–25, инженерные разделы — 10–20, сметы и ВОР — 5–10, полный цикл — 6–10 недель, для крупных объектов и ОКН составляется индивидуальный график.
- Можно ли работать на действующем объекте? Да, график выстраивается с учётом окон доступа, здание делится на зоны, обследование и проектирование ведутся поэтапно с параллельной выдачей разделов, чтобы не останавливать эксплуатацию.
- От чего зависит стоимость? На цену влияют площадь, количество инженерных разделов, объём инструментального обследования, режим доступа и срочность, для ОКН добавляются раздел сохранности, колористическое решение и согласования с органами охраны.
- Сколько итераций правок включено? В стоимость входит до трёх циклов корректировок в рамках утверждённого ТЗ — после АС, после сверки инженерии и перед финальной передачей, изменения за пределами ТЗ оформляются допсоглашением.
Получить расчёт стоимости и сроков
Нужен проект капремонта с составом ПСД под конкретный объект — отправьте техническое задание, поэтажные планы и краткое описание здания через форму, чтобы получить расчёт стоимости и сроков.
Первичная консультация инженера длительностью до 30 минут и подготовка коммерческого предложения занимают 1–2 рабочих дня после получения ТЗ, при необходимости можно запросить чек‑лист исходных данных и примеры разделов ПСД для согласования с внутренними службами.
Назначить консультацию можно по телефону или в мессенджере, на разговоре обсуждаются нормы, этапы, требования к исходным данным и порядок прохождения экспертизы, а также возможные сроки и формат взаимодействия.