Описание услуги
Ш-43 разрабатывает СПОЗУ — схему планировочной организации земельного участка, которая подтверждает правомерность размещения объекта и соответствие решений нормам ГрК РФ, ПП РФ №87, ПЗЗ и ГПЗУ. Документ требуется для жилых комплексов, бизнес-центров, торговых объектов, складских и промышленных зон при получении разрешения на строительство или экспертизе проектной документации.
Работаем с участками разной сложности: ровные территории до 1 га, многогектарные комплексы, объекты с уклоном, в зонах ЗОУИТ, охранных зонах ОКН, водоохранных зонах. Учитываем санитарные и противопожарные отступы, схемы подключения к инженерным сетям, нормирование парковочных мест, вертикальную планировку и водоотведение.
На выходе — пояснительная записка, ситуационный план участка в масштабе 1:500, схема размещения объектов, схемы инженерных сетей, ведомости площадей и объёмов. Комплект готов для подачи в органы и согласования с ресурсоснабжающими организациями. Срок разработки — от 10 до 25 рабочих дней в зависимости от площади, рельефа и полноты исходных данных.
Проектируем генплан на действующих участках без остановки текущей деятельности. Для объектов культурного наследия создаём раздел «О сохранности» с учётом охранных зон и минимального вмешательства.
Гарантия соответствия
Документация Ш-43 соответствует Постановлению Правительства РФ №87, Градостроительному кодексу РФ, ГОСТ 21.1101-2013, СП 42.13330, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ). Каждый раздел проходит внутреннюю экспертизу главным инженером проекта с опытом работы на объектах капитального строительства более 10 лет.
Проекты разрабатывают инженеры-планировщики, специалисты по вертикальной планировке и инженеры по инженерным сетям с аттестацией СРО и стажем от 10 лет. Контролируется соблюдение нормативных отступов, расчёты площадей, схемы подключения к сетям, парковочные нормативы, система водоотведения. Если на участке действуют ЗОУИТ или охранные зоны ОКН, их границы фиксируются и учитываются при размещении объектов.
Компания работает с допуском СРО на проектирование, страхование профессиональной ответственности действует до конца текущего года. Замечания экспертизы в рамках исходного ТЗ устраняются за 3–5 рабочих дней без дополнительной оплаты.
Этапы выполнения
- 1. Получение ТЗ и исходных данных. Заказчик передаёт ТЗ, топосъёмку 1:500, ГПЗУ, ПЗЗ, правоустанавливающие документы, технические условия подключения к инженерным сетям, информацию об охранных зонах и красных линиях.
- 2. Анализ ограничений и концепция. Проводится наложение ЗОУИТ, санитарных и противопожарных отступов, охранных зон ОКН. Вырабатываются 2–3 варианта размещения объектов с подъездами и парковками. Выбранный вариант согласуется с заказчиком.
- 3. Графическая часть и вертикальная планировка. Оформляется ситуационный план участка, схема размещения зданий, схемы подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения. Разрабатывается вертикальная планировка с уклонами и водоотводом.
- 4. Внутренняя экспертиза и оформление. ГИП проверяет документацию по чек-листу соответствия ПП №87 и ГОСТ, контролирует расчёты площадей и объёмов, подписывает титульный лист.
- 5. Проверка качества. Второй эксперт контролирует соответствие ПЗЗ и ГПЗУ, проверяет схемы подключения к сетям, парковочные нормативы, вертикальную планировку.
- 6. Передача и сопровождение. Выдаются файлы в PDF (для подачи в органы) и DWG (для смежных проектировщиков). При необходимости сопровождаются замечания экспертизы.
Стоимость и сроки
Разработка СПОЗУ — от 55 000 ₽. Итоговая цена зависит от площади участка, сложности рельефа, количества объектов размещения, наличия ЗОУИТ и полноты исходных данных.
Типовые цены (Москва, 2025):
- Простой участок (до 1 га, ровный рельеф, без ЗОУИТ) — от 55 000 ₽, срок 10–12 дней.
- Средняя сложность (1–3 га, уклон до 6%, охранные зоны сетей) — от 80 000 ₽, срок 14–18 дней.
- Сложный участок (более 3 га, уклон свыше 6%, ЗОУИТ, охранные зоны ОКН) — от 130 000 ₽, срок 20–25 дней.
- Раздел «О сохранности» для объектов культурного наследия — от 25 000 ₽.
В цену включено: аудит исходных данных, пояснительная записка, графическая часть (ситуационный план, схема размещения объектов, схемы инженерных сетей), ведомости площадей и объёмов, выдача в PDF и DWG. Запрос технических условий у ресурсоснабжающих организаций — отдельно.
Ориентировочный расчёт готовим за 1 рабочий день после получения ТЗ и исходных данных. График оплаты: 30% аванс, 40% после согласования концепции, 30% после передачи документации.
Итог расчёта
После получения ТЗ и исходных данных подготавливается коммерческое предложение с указанием цены, календарного графика и полного перечня работ.
- Диапазон цены — от базовой ставки за простой участок до полного комплекта для сложной территории с ЗОУИТ, уклоном и множественными объектами.
- План-график — аудит исходных данных (2 дня), анализ ограничений (4 дня), графическая часть (3 дня), экспертиза и доработки (5–10 дней).
- Состав работ — пояснительная записка, ситуационный план участка, схема размещения объектов, схемы инженерных сетей, вертикальная планировка, ведомости площадей и объёмов.
- Выходные документы — документация для подачи в органы (PDF) и для смежных проектировщиков (DWG), печатные комплекты с подписями ГИП.
Допущения: полнота исходных данных, стабильность ТЗ, наличие актуальной топосъёмки и ГПЗУ. Стоимость фиксируется после проверки топосъёмки. Включено: 1 цикл доработок по замечаниям экспертизы, консультации ГИП с SLA 24–48 часа, опционально — авторский надзор за строительством.
Готовы рассчитать смету, ответить на вопросы о ЗОУИТ и охранных зонах, назначить бесплатную консультацию с главным инженером проекта.
Контроль качества
Перед передачей каждый раздел проходит двухступенчатую проверку: сначала инженер-проектировщик сверяет решения с исходными данными и нормативами, затем главный инженер проекта контролирует соответствие ПП РФ №87, ГОСТ 21.1101-2013, СП 42.13330 и ПЗЗ.
Внутренний регламент проверки включает: сверку границ участка с ГПЗУ, контроль санитарных и противопожарных отступов, проверку схем подключения к инженерным сетям, расчёт нормативного количества парковочных мест, анализ вертикальной планировки и системы водоотведения.
Инженерная экспертиза — ответственный ГИП имеет опыт проектирования объектов капитального строительства более 10 лет, аттестован в области градостроительного проектирования, член СРО. Подпись ГИПа на титульном листе подтверждает персональную ответственность за корректность решений. При наличии ЗОУИТ, охранных зон ОКН или водоохранных зон дополнительно привлекается эксперт по ограничениям.
Статистика качества — за последние три года проекты проходили экспертизу с минимальным числом замечаний: среднее 1–2 замечания на раздел генплана, все закрывались за 3–5 рабочих дней. Результаты по соответствию нормативам и своевременной разработке публикуются в отзывах.
Примеры / кейсы
- Складской комплекс, 3,4 га, 2024 год: разработка СПОЗУ с подъездами для большегрузного транспорта, нормативным парковочным местам, вертикальной планировкой с уклоном до 4%. Проект принят экспертизой без замечаний, разрешение на строительство получено за 19 рабочих дней.
- Бизнес-центр, 1,2 га в ЗОУИТ, 2023 год: учёт ограничений по высотности и отступам вблизи объекта культурного наследия, согласование схем подключения к инженерным сетям. Экспертиза выдала 2 замечания, закрыты за 4 дня. Схема принята без повторной подачи.
- Жилой комплекс, 0,8 га с уклоном 6%, 2025 год: вертикальная планировка с минимизацией земляных работ, система ливневой канализации, отвод поверхностных вод. Проект без замечаний по разделу планировки, ресурсоснабжающие организации согласовали схемы подключения.
Команда / специалисты
Главный инженер проекта имеет опыт в градостроительном проектировании более 10 лет, аттестован по направлению «Объекты капитального строительства», отвечает за соответствие проектных решений ПП РФ №87, ГОСТ 21.1101-2013 и СП 42.13330. За последние три года подписано более 40 проектов для жилых, административных и промышленных объектов в Москве и МО.
Инженер-планировщик специализируется на вертикальной планировке, расчёте уклонов и схемах водоотведения, имеет опыт с участками сложного рельефа и водоохранными зонами. Разрабатываются решения, минимизирующие объёмы земляных работ.
Инженер по инженерным сетям проектирует схемы подключения к водоснабжению, водоотведению, электроснабжению и газоснабжению, согласовывает решения с ресурсоснабжающими организациями. Имеет допуск СРО на проектирование инженерно-технического обеспечения. Проектирование инженерных систем входит в полный комплект разработки.
Специалисты работают в AutoCAD, Revit, применяют BIM-технологии для координации разделов. Допуски СРО и аттестаты актуальны до конца текущего года, номера предоставляются по запросу.
Отзывы
ООО "Логистик Центр", 2024 — «Схема планировочной организации для складского комплекса 3,4 га разработана с учётом всех требований. Срок соблюдён, замечания экспертизы закрыты за 3 дня, разрешение получено без задержек. Рекомендуем как надёжного проектировщика.»
ЗАО "Бизнес Парк", 2023 — «Участок в ЗОУИТ требовал учёта ограничений по высотности. Ш-43 проработали все детали, согласовали схемы подключения к сетям, экспертиза приняла без повторной подачи.»
ООО "Жилстрой", 2025 — «Проектирование для участка со сложным рельефом: вертикальная планировка и водоотведение. Экспертиза без замечаний, ресурсоснабжающие организации согласовали схемы.»
FAQ
Какие документы нужны для разработки СПОЗУ?
Топосъёмка 1:500, ГПЗУ, ПЗЗ, правоустанавливающие документы, технические условия подключения к инженерным сетям, информация об охранных зонах и красных линиях. Если часть документов отсутствует, сбор выполняется по доверенности за 5–7 рабочих дней.
Сколько времени занимает разработка генплана?
От 10 до 25 рабочих дней в зависимости от площади участка, рельефа и наличия ЗОУИТ. Простые участки (до 1 га, ровный рельеф) — 10–12 дней. Сложные (более 3 га, уклон, охранные зоны) — 20–25 дней.
Нужна ли государственная экспертиза СПОЗУ?
Если объект подлежит экспертизе, раздел входит в состав и проходит вместе с остальными разделами. Для объектов без экспертизы документ передаётся в орган местного самоуправления.
Можно разработать генплан для действующего участка без остановки?
Да, обследование проводится по согласованному графику без вмешательства в деятельность. Выезд инженера согласуется заранее.
От чего зависит стоимость разработки?
Площадь участка, сложность рельефа, наличие ЗОУИТ и охранных зон ОКН, количество объектов, полнота исходных данных.
Как устраняются замечания экспертизы?
Замечания в рамках исходного ТЗ устраняются за 3–5 рабочих дней без дополнительной оплаты. Данные, не предоставленные на старте, согласуются отдельно.
Получить расчёт стоимости и сроков
Отправьте ТЗ и исходные данные — оценим стоимость и срок за 1 рабочий день. В предложении указываются диапазон цены, календарный график, состав выдачи и перечень возможных допработ.
Бесплатная консультация инженера до 30 минут: обсуждаются особенности участка, ограничения по ЗОУИТ и охранным зонам, порядок получения недостающих данных и условия оплаты.
Не все документы? Поможем собрать исходные данные по доверенности и обозначим минимум для старта разработки. Срочные проекты — согласуем приоритет и ресурс под требуемый срок.